Normas Urbanísticas

CAPÍTULO 1º. NORMAS DE CARÁCTER GENERAL.

ARTICULO 1. OBJETO Y ÁMBITO DE APLICACIÓN.

1. Las presentes Normas Urbanísticas tienen por objeto la regulación de las actividades de edificación y uso del suelo, tanto públicas como privadas en el Término Municipal de Benferri.

2. La aplicación e interpretación de estas Normas corresponde al Ayuntamiento de Benferri y, subsidiariamente, a la Comisión Provincial de Urbanismo. Como disposiciones supletorias para lo no previsto en las presentes Normas se estará a lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobada por Real Decreto 1346/1976, de 9 de Abril, sus Reglamentos de Planeamiento, Disciplina y Gestión Urbanística, y a las Normas Complementarias y subsidiarias de Planeamiento de la provincia de Alicante aprobadas por O.M. de 26 de Diciembre de 1997, así como a las disposiciones posteriores que completen, modifiquen o sustituyan a las citadas.

3. En caso de contradicción, real o aparente, entre determinaciones de la documentación de este Expediente de Homologación de las Normas Subsidiarias, se señalan como documentos de valor prioritario a efectos interpretativos los planos de ordenación, las Normas Urbanísticas y la Memoria, por este orden.

ARTICULO 2º. LICENCIA DE OBRAS.

1. Los actos de edificación y uso del suelo, entendiéndose como tales los relacionados en el artículo1 del Reglamento de Disciplina Urbanística, que se pretendan realizar en el Término Municipal de Benferri habrán de contar con la autorización precisa de Ayuntamiento en forma de otorgamiento de licencia.

2. Los actos de edificación calificados como obras mayores (obras de nueva planta, reforma substancial o estructural de las existencias, ampliaciones demoliciones en suelo urbano e instalaciones industriales) observarán la siguiente tramitación previa:

a) La solicitud de licencia se hará mediante instancia al Ayuntamiento acompañada por tres ejemplares del proyecto correspondiente, firmado por facultativo autorizado y visado por el Colegio Profesional respectivo, así como del título de propiedad e los terrenos y de los restantes documentos que procedieran en su caso. Cuando el proyecto deba ser conocido además por otros organismos, se acompañarán ejemplares adicionales de aquel.

b) El Ayuntamiento recabará los informes que sean preceptivos en cada caso y resolverá la solicitud presentada en los plazos establecidos al efecto por el Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales. Toda resolución denegatoria deberá ser motivada, con la expresión de los preceptos de la normativa en vigor que se entiendan vulnerados con la actuación pretendidas. Las licencias las otorgará la Comisión de Gobierno de la Corporación.

c) La licencia municipal se dará, previo abono de las tasas correspondientes, acompañada de un ejemplar del proyecto, debidamente diligenciado en cada uno de los documentos. Dicho ejemplar del proyecto deberá estar siembre en la obra mientras dure ésta, a disposición de los inspectores autorizados por el ayuntamiento.

d) Serán obras menores las no incluidas en el apartado anterior. Se autorizarán mediante decreto de la Alcandía previa solicitud al respecto donde se concrete el emplazamiento y la clase de obras a realizar.

ARTÍCULO 3º. LICENCIA DE OCUPACIÓN.

1. Al término de cualquier obra mayor, y antes de ponerla en uso, deberá solicitarse del Ayuntamiento licencia de ocupación, que se concederá previa inspección y comprobación de que la misma se ajusta al proyecto aprobado y de que se han cumplido las indicaciones impuestas, en su caso en la licencia de obra mayor. La licencia de ocupación se otorgará por Decreto de la Alcaldía, a la vista del oportuno informe del Técnico Municipal.

2. En las obras menores, una vez realizada se procederá a una inspección municipal para comprobar el ajuste de lo ejecutado con lo solicitado. Para ello el promotor asumirá la obligación, como condición de la licencia, de cursar aviso al Ayuntamiento de la finalización de la obra realizada.

ARTÍCULO 4º. LICENCIA DE APERTURA.

1. Cuando se trate del acondicionamiento de un local, con o sin instalación de aparatos técnicos o mecánicos, para destinarlo a una actividad o uso distinto al de vivienda, no se concederá licencia de obras sin la autorización, previa o simultánea, de las licencias de apertura.

2. Se consideran inocuas las actividades respecto a las cuales no cabe presumir que vayan a producir molestias, alterar las condiciones normales de salubridad e higiene del medio ambiente, ocasionar daños a bienes públicos o privados ni entrañar riesgo para las personas. Dentro de este grupo se incluyen las actividades industriales de Categoría Primera, según la definición que de las misma se realiza en le artículo 12 de este Expediente de Homologación de las Normas Subsidiarias.

3. El resto de actividades se denominan calificadas y observaran las determinaciones del Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas, aprobado por Decreto de 30 de Noviembre de 1.961.

4. Para toda instalación o actividad calificada se requerirá la formulación del proyecto técnico como requisito para la obtención de la oportuna licencia. Dicho proyecto técnico especificará, además de las obras propiamente dichas a realizar, las condiciones de la correspondiente instalación.

ARTÍCULO 5º. CADUCIDAD DE LAS LICENCIAS.

1. Las licencias caducarán cuando transcurra un año desde su otorgamiento sin haber hecho uso de ellas o, cuando iniciadas las obras, se paralicen durante dicho plazo por causa imputable al promotor. La solicitud de renovación, en caso de ser concedida, ocasionará el nuevo abono de las tasas municipales.

2. La caducidad de la licencias deberá ser aprobada por la Comisión Municipal de Gobierno y notificada al promotor.

ARTÍCULO 6º. INFRACCIONES URBANÍSTICAS.

1. Los actos de edificación y uso del suelo que se realicen sin autorización municipal o sin ajustarse a las determinaciones de la misma, serán suspendidos inmediatamente por el Alcalde. En los dos meses siguientes a la orden de paralización el promotor habrá de solicitar la legalización de los mismos. De no ser así o no poder legalizarse, el Ayuntamiento ordenará su demolición o, en su caso, el cese definitivo de la actividad, ejecutándose la orden subsidiariamente por medios municipales y a costa del promotor, si éste no cumpliera la orden. El plazo máximo para iniciar esas actuaciones será el de c4 años desde la total terminación de las obras.

2. Paralelamente a las actuaciones reseñadas, y sin perjuicio de las mismas, el Alcalde ordenará incoar expediente de infracción urbanística, que alcanzará al promotor, al técnico director y al constructor de las obras. Dicho expediente se tramitará y sancionará, en su caso, de acuerdo con lo dispuesto en el título III del Reglamento de Disciplina Urbanística.

ARTÍCULO 7º. EDIFICIOS FUERA DE ORDENACIÓN.

1. Los edificios, usos o instalaciones existentes con anterioridad a la aprobación definitiva del presente Expediente de Homologación de las Normas Subsidiarias, cuyas características resultaren disconformes con las determinaciones de las mismas, serán calificados como fuera de la ordenación. En consecuencia no se permitirán en dichos edificios o instalaciones más que las pequeñas reparaciones que exigieren la higiene, ornato y conservación del inmueble, que dando prohibidas cualquiera de las obras de ampliación, consolidación o modernización.

2. Si la discordancia entre las edificaciones o instalaciones con el Expediente de Homologación de las Normas Subsidiarias consistiera en sus características de altura, volumen, retranqueos, ocupación o tipología, y no estuvieran afectados por viales, zonas verdes o equipamientos previstos, podrán realizarse en aquellas obras de reparación y consolidación, pero no las de aumento de volumen. En las plantas bajas de tales edificios podrán realizarse obras de acondicionamiento para los usos consistentes en actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas.

ARTÍCULO 8º. VIGENCIA DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS.

1. El presente Expediente de Homologación de las Normas Subsidiarias tiene vigencia indefinida, a partir de la publicación del acto de aprobación definitiva del mismo en forma reglamentaria.

2. Las causas que determinan la necesidad de revisar estas Normas Subsidiarias son:

a) Transcurso del plazo de 15 años desde su entrada en vigor.
b) Aparición de circunstancias no previstas, de carácter demográfico o económico, de notable importancia, que incidan substancialmente sobre la ordenación, determinando nuevos criterios acerca de la estructura general del territorio o variando el modelo territorial.
c) Saturación de las dos terceras partes de la capacidad del suelo Urbano clasificado.
d) Necesidad de clasificación de algún sector del suelo urbanizable.
e) Cuando alguna disposición legal así lo establezca.

3. Cuando no concurra ninguna de las circunstancias anteriores, la alteración del contenido del Expediente de Homologación de las Normas Subsidiarias podrá acometerse por la vía de modificación del mismo, de conformidad con la tramitación establecida en los artículos 49 y 50 de la Ley del Suelo.

CAPITULO 2º. RÉGIMEN DEL SUELO.

ARTÍCULO 9º. CLASIFICACIÓN DEL SUELO.

A partir de la entrada en vigor del presente Expediente de Homologación de las Normas Subsidiarias Municipales, el territorio municipal quedará clasificado en Suelo Urbano y Suelo No Urbanizable, cuyos respectivos regímenes urbanísticos vienen definidos con carácter cuyos respectivos regímenes urbanísticos vienen definidos con carácter general en la legislación urbanística vigente, y con carácter específicos en el presente Expediente de Homologación de las Normas Urbanísticas.

ARTÍCULO 10º. CALIFICACIÓN DEL SUELO.

1. Dentro Del suelo calificado como Urbano el presente Expediente de Homologación de las Normas Subsidiarias asignan los usos globales por zonas o áreas homogéneas de un uso predominante, y los uso pormenorizados por parcelas dentro de cada zona.

En el suelo No Urbanizable se señalan los usos admisibles e incompatibles.

2. A estos efectos se distinguen en este Expediente de las Normas los siguientes usos globales: residencial, comercial, agropecuario, zonas verdes, equipamientos e infraestructuras.

ARTÍCULO 11º. USO RESIDENCIAL.

1. El uso residencial es el destinado al a vivienda de las personas.

2. Según las condiciones de los edificios comprendidos en el uso residencial, puede distinguirse entre vivienda unifamiliar y vivienda plurifamiliar.

ARTÍCULO 12º. USO INDUSTRIAL.

1. A los efectos de la regulación del uso industrial y de la determinación de su compatibilidad con otros casos, las actividades comprendidas en este uso se clasifican atendiendo a las molestias, efectos nocivos para la salud, daños que puedan ocasionar y alteraciones que puedan producir en las personas, en los bienes y en el medio ambiente. En relación con los referidos conceptos, se establece la siguiente categoría de uso industrial permitida en Benferri: Actividades compatibles con el uso residencial, tales como laboratorios, talleres familiares y pequeñas industrias en general, que utilicen máquinas o aparatos movidos a mano o por motores de potencia total inferior a 10 Kw, que no trasmitan molestias al exterior y que no produzcan ruidos superiores a 40 decibelios ni emanaciones o peligros especiales.

2. A las actividades comprendidas dentro del uso industrial les será de aplicación para su calificación, tramitación, señalamiento de medidas correctas y régimen específico en General, el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas, aprobado por Decreto de 30 de Noviembre de 1.961.

ARTÍCULO 13º. USO COMERCIAL.

1. El uso comercial corresponde a los locales o edificios destinados a lo compraventa, al pormenor o al detalle, de mercancías.

Se incluyen también en este uso los locales destinados a la prestación de servicios en general, tales como oficinas, peluquerías, bares y demás actividades encuadrables dentro del denominado sector terciario, en su aceptación más amplia.

2. Los usuarios comerciales que por las características de las materias manipuladas o almacenadas, o por los medios utilizados originen molestias o generen riesgos a la salubridad o seguridad de las personas o de las cosas, se regirán por lo establecido para el uso industrial.

ARTÍCULO 14º. USO AGROPECUARIO.

Se designan con esta denominación los terrenos e instalaciones destinados a las actividades relacionadas con la naturaleza de la tierra, ya sea de índole agrícola, forestal, ganadera o extractiva.

ARTÍCULO 15º. ZONAS VERDES.

1. Se califican como zonas verdes aquellas áreas destinadas a actividades recreativas, de ocio y esparcimiento al aire libre y susceptibles de utilización por la generalidad de personas, al preverse la titularidad pública de las mismas.

Dentro de esta calificación se incluyen los parajes, jardines y áreas de juego de niños.

2. En estas zonas verdes las instalaciones, arbolado y vegetación que se implanten irán encaminadas a resaltar su finalidad de público disfrute y a mejorar las condiciones en que éste puede desarrollarse.

ARTÍCULO 16º. EQUIPAMIENTOS.

1. Se califican como equipamientos los suelos e instalaciones de titularidad pública destinados a actividades de mejora de la salud física y psíquica de los ciudadanos.

2. Los casos pormenorizados que pueden tener cabida dentro de la denominación de equipamiento son: docente, deportivo, sanitario, asistencial, religioso, social, cultural, administrativo y mercado.

Si existiera alguna de las actividades citadas de titularidad privada o no calificada por tanto como equipamiento por el presente Expediente de Homologación de las Normas Subsidiarias, se la aplicaría el régimen de uso comercial, en cuanto que su actividad estriba en la prestación de servicios. Los edificios e instalaciones destinadas al culto religioso tendrán la consideración de equipamientos, aunque su titularidad no sea pública.

3. La tipología constructiva de los equipamientos así como sus condiciones, serán normalmente las de la zona en que se ubiquen.

ARTÍCULO 17º. INFRAESTRUCTURAS.

1. Comprende los suelos y las instalaciones destinadas a la localización de las redes de servicios urbanos; viario, abastecimiento de agua potable, evacuación y depuración de aguas residuales, suministro de energía eléctrica, alumbrado público, teléfonos, sistema de riesgos, eliminación de residuos sólidos.

2. Las redes de servicios que se implanten en Suelo Urbano discurrirán, como norma general y salvo excepciones justificadas, por espacios de titularidad pública..

En suelo No Urbanizable la ejecución de estas infraestructuras se ajustará a su normativa específica, sin perjuicio de las servidumbres establecidas en el artículo de las presentes Normas Urbanísticas.

3. Los trazados de redes de servicios que se grafían en los planos de ordenación de este Expediente de Homologación de las Normas Subsidiarias tienen carácter de esquema ,salvo la red viaria, que se define con carácter vinculante, pudiéndose variar ligeramente sus desarrollos en los proyectos de ejecución correspondientes.

CAPÍTULO 3º. NORMAS GENERALES DE EDIFICACIÓN.

ARTÍCULO 18º. CARÁCTER Y ÁMBITO DE APLICACIÓN.

Las Normas del siguiente capítulo tienen el carácter de ordenanzas y se destinan a regular las condiciones de las edificaciones que se construyan en Suelo Urbano.
También serán de aplicación supletoriamente, en aquellos aspectos que no sean materia de regulación sectorial específica por razón de la actividad, en las edificaciones, sobre todo las destinadas a vivienda, que se construyan en Suelo No Urbanizable.

ARTÍCULO 19º. TIPOS DE EDIFICACIONES.

Según la forma en que se disponga en cada zona o manzana la edificación en relación con los espacios libres públicos y privados y con los viales, se distinguen los siguientes tipos:

a) Edificación en manzana cerrada: La edificación se dispone entre medianeras, normalmente sobre la alineación oficial, admitiéndose ciertos retranqueos en las Normas Particulares de Zona, regulándose las condiciones de edificación básicamente por la profundidad edificable y por la altura de cornisa.

b) Edificación en hilera: se trata de conjuntos de viviendas unifamiliares adosadas en sus linderos laterales y alineadas con frente a un vial, cuya fachada posterior da a un patio o espacio libre privado; no llegan a configurar manzanas, al constituir una tipología de carácter mixto entre urbano y rural.

ARTÍCULO 20º. ELEMENTOS RELATIVOS A LA SITUACIÓN DE LA EDIFICACIÓN.

1. Los elementos definidos en este artículo constituyen referencias para determinar la situación de la edificación dentro de la parcela. La asignación de parámetros concretos a cada uno de dichos elementos en las Normas Particulares de Zona configura parte de las condiciones de edificación en el Municipio.
Los referidos elementos que se definen a continuación son: parcela, ocupación, alineación oficial, fondo y retranqueo.

2. Parcela es toda porción de suelo susceptible de una titularidad común destinada a acoger la edificación. Cuando en las presentes Normas Urbanísticas se señale tamaño de parcela mínima, la superficie que se determine será requisito imprescindible para poder edificar. Las parcelas mínimas son individuales, según lo previsto en el artículo 94 de la Ley del Suelo. Se entiende por parcela neta la que resulte edificable de conformidad con esta Norma, descontadas las superficies afectadas por viales o espacios libres o, en caso de incluirse en una Unidad de Actuación, la parcela resultante de una reparación.

3. Se entiende por ocupación de una parcela la proyección octogonal, sobre un plano horizontal, de las líneas exteriores de la construcción, incluidos todos los cuerpos y elementos salientes.
Si en estas Normas no se establece ocupación máxima de parcela para alguna zona, se entiende que en ésta la ocupación puede ser total.

4. Alineación oficial es la línea que delimita la parcela edificable respecto de los espacios libres exteriores (viales y zonas verdes públicas). Los planos de ordenación de este Expediente de Homologación de las Normas Subsidiarias Municipales establecen las alineaciones oficiales en Suelo Urbano.

5. Retranqueo es el ancho de la faja de terreno comprendida entre la alineación oficial y la línea de fachada de la edificación, y también entre la edificación y los demás linderos de la parcela.

6. Fondo edificable es la profundidad de la edificación a partir de la alineación oficial.

ARTÍCULO 21º. ELEMENTOS RELATIVOS A LA ALTURA DE LA EDIFICACIÓN.

1. Los elementos definidos en este artículo constituyen referencias para determinar las condiciones de alzado de la edificación. La asignación de parámetros concretos a cada uno de dichos elementos en las Normas Particulares de Zonas configuran parte de las condiciones de edificación en el Municipio.
Los referidos elementos que se definen a continuación son: rasante oficial, altura de la edificación y plantas de la edificación.

2. La rasante oficial viene determinada por los perfiles longitudinales de las vías y plazas definidas en el Expediente de Homologación de las Normas Subsidiarias, para lo cual se señalan las cotas de las intersecciones.
El Ayuntamiento, en base a los proyectos de urbanización aprobados, o a las referencias apuntadas en el párrafo anterior, señalará la rasante oficial en cada punto concreto cuando ello le sea solicitado, y obligatoriamente a efectos edificatorios.

3. La altura de la edificación es la distancia vertical existente desde la rasante de la acera, o en su caso del terreno en contacto con la edificación, y la cara inferior del forjado que forma el techo de la última planta.
La altura máxima se define en las Normas Particulares por el número máximo de plantas edificables, incluida la baja, y por la altura máxima de la edificación expresada en metros.

Por encima de la altura de cornisa establecida como máxima se permitirán:

a) La cubierta definitiva del edificio, con una pendiente máxima del 45%.
b) Barandillas y antepechos de defensa de la azotea.
c) Chimeneas, antenas y elementos técnicos de las instalaciones.
d) Torreones para acceso a la terraza del edificio o como complemento estético de éste. Siendo su superficie, en todo caso, no habitable.

La plantas de la edificación son el sótano, la planta baja y las plantas de pisos.

a) El sótano es aquella planta que se encuentra subterránea en su totalidad o predominantemente, de manera que la cara inferior del forjado de su techo no sobrepase en ningún punto la distancia de 1,20 m. Por encima o por debajo de la rasante oficial o de la rasante del terreno en contacto con la edificación. Obedeciendo tal altura a la imposibilidad de ejecutarlos con menos altura por los problemas de humedad en zonas agrícolas con el presente municipio.

b) Se entiende por planta baja la que se encuentra situada por encima del primer sótano, en caso de que existiera éste, o, en caso contrario, aquella planta cuyo pavimento está situado dentro de una distancia de 0,60 m. Por encima o por debajo de la rasante oficial o de la rasante del terreno en contacto con la edificación. La altura mínima libre, del suelo a la cara inferior del forjado del techo, de la planta baja será de 3,00 m. Si se destina a vivienda y de 4,00 m. Si se destina a otros usos.

c) Planta de piso es toda planta de la edificación situada por encima de la planta baja. La altura mínima libre de cada planta de piso será de 2,60 m.

ARTÍCULO 22º EDIFICABILIDAD.

1. Se entiende por edificabilidad la medida de la edificación permitida en una determinada área de suelo.

2. En las presentes Normas la asignación de la edificabilidad se realiza:

a) De forma directa, para las tipologías de edificación exenta y adosada: señalando un coeficiente máximo de edificabilidad, expresado en metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de parcela neta.

b) De forma indirecta, para las tipologías de edificación cerrada: por el resultado del conjunto de parámetros concretos, asignados a los elementos de situación y altura referidos en los artículos anteriores.

3. En el cómputo de la edificación no se incluirán: los sótanos, las partes de la edificación no cerradas, ni las construcciones permitidas por encima de la altura máxima a que se ha hecho referencia en el apartado 3 del artículo anterior.

ARTÍCULO 23º. VUELOS.

1. Se denominan vuelos a los cuerpos o elementos de la edificación que sobresalen de la línea de la fachada del edificio o de la línea de la profundidad máxima edificable (fachada posterior) del mismo. Los vuelos pueden ser:
a) Vuelos cerrados o miradores.
b) Vuelos abiertos o balcones.
c) Elementos salientes o voladizos: son los elementos construidos no estructurales, habitables ni ocupables sean permanentes o no, tales como zócalos, pilastras, aleros impostas gárgolas, marquesinas, rótulos toldos, banderines, etc.

Las condiciones a las que ha de ajustarse los cuerpos volados son las siguientes:

a) No podrán instalarse a una distancia de las medianeras inferior a 0,60 m.
b) La altura mínima de los vuelos será de 4,00 m. Medidos desde la rasante del pavimento de la calle.
c) El vuelo máximo, medido desde el plano de fachada, será del 10% del ancho de la calle, y como máximo absoluto 1,20m.

Las condiciones a las que han de ajustarse los restantes voladizos son los siguientes:

a) No podrán instalarse a una distancia de las medianeras inferior a 0,60 m.
b) Las puertas y ventanas en la planta baja no podrán abrir al exterior fuera de la alineación oficial.
c) Las portadas y escaparates en la planta baja no podrá sobresalir del plano de fachada más de 0,10 m. En ninguno de sus elementos.
d) Los toldos de las tiendas no podrán sobresalir más de lo que corresponda al ancho de la acera, menos 0,20 m.; su altura en su parte más baja no podrá ser inferior a 2,20 m. Medidos desde el nivel de la acera.
e) Las marquesinas, aleros y saledizos decorativos de las instalaciones comerciales no podrán ser nunca estructurales. Ninguno de sus puntos estará situado a una altura inferior a 2,50 m. Desde el nivel de la acera. Su vuelo no excederá de 0,40 m.
f) Se permite colocar farolas o rótulos anunciativos en las fachadas, con un saliente máximo igual que el permitido para los vuelos, y con una altura mínima de 3,50m. Sobre el nivel de la acera.

ARTÍCULO 24º. PATIOS.

1. Se entiende por patio de parcela el espacio no edificado situado dentro del volumen de la edificación destinado a permitir la iluminación y ventilación de las dependencias del edificio, o crear en el interior del mismo espacios privados, con jardinería o sin ella.

2. Los patios cerrados de iluminación y ventilación serán de forma y dimensiones tales que pueda inscribirse dentro del patio, a cualquier altura del mismo una circunferencia de 3,00 m. De diámetro como mínimo.

ARTÍCULO 25º. CONDICIONES HIGIÉNICAS. NORMATIVA GENERAL.

Sin perjuicio de las determinaciones de las presentes Normas que las complementen o mejoren, será de obligado cumplimiento la Orden de 22 de Abril de 1.991 (D.O.G.V. 22-5-91), del Conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, por la que se aprobó la modificación y el texto refundido que desarrolla las normas de habilidad y diseño de viviendas en la Comunidad Valenciana, legislación concordante y cualquier otra de igual rango o superior que pudiera promulgarse en el futuro.

CAPÍTULO 4º. CONDICIONES DE EDIFICACIÓN EN SUELO URBANO.

ARTÍCULO 26º. SOLAR.

1. En el Suelo Urbano para que una parcela sea edificable será necesario que, además de cumplir las condiciones mínimas señaladas en estas Normas para la zona donde se emplace, cumplir los siguientes requisitos:
Cuentan con acceso rodado desde vía pública pavimentada y con encintado de aceras.
Cuentan con alineación y rasante oficial señalada por el Ayuntamiento de conformidad con las determinaciones gráficas de este Expediente de Homologación de las Normas Subsidiarias.
Tener abastecimiento de agua, conectar con red de alcantarillado y dispone de suministro de energía eléctrica.

2. Si careciera de alguno de los servicios de urbanización citados, podrá otorgarse licencia si el promotor garantiza, mediante el correspondiente aval de ejecución simultánea a su costa de aquél o aquellos; esta condición asumida por el promotor, deberá constar como tal en el texto del acuerdo por el que se conceda licencia.
En ningún caso podrá otorgarse licencia de ocupación si la parcela en cuestión no dispusiera de los servicios y condiciones enumeradas en el apartado anterior.

ARTÍCULO 27º. UNIDAD DE ACTUACIÓN.

Si los terrenos en cuestión estuviesen incluidos en alguna de las Unidades de Actuación delimitadas en el Plano de Usos Pormenorizados de esas Normas, previamente a la solicitud de licencia de edificación deberá haberse realizado y aprobado la necesaria reparcelación, a fin instrumentar las correspondientes cesiones de suelo obligatorios y gratuitos para usos públicos y de asignar las cuotas de urbanización que procedan.

ARTÍCULO 28º. ESTUDIOS DE DETALLE.

Podrán Redactarse Estudios de Detalle con las siguientes finalidades:

a) Adaptar o reajustar alineaciones y rasantes
b) Cambiar la tipología edificatorio propia de la Zona de Manzana Cerrada por la de Edificación en hilera, siempre que tal variación comprenda manzanas completas en las que no exista edificación cuya tipología sea diferente a la que se pretenda implantar.

ARTÍCULO 29º. DIVISIÓN DE ZONAS.

En el suelo clasificado como urbano por estas Normas, se distinguen las siguientes zonas a los efectos de la aplicación de condiciones particulares de edificación:

a) Zona de Edificación Cerrada.
b) Zona de Edificación Abierta o Unifamiliar Aislada.
c) Zona de Edificación Adosada.

Los límites de cada zona vienen señalados en el Plano correspondiente del presente Expediente de Homologación de las Normas Subsidiarias, en el que con distintas tramas se marcan las manzanas con su tipología edificatoria.

ARTÍCULO 30º. ZONA DE MANZANA CERRADA. CONDICIONES DE VOLUMEN Y USO.

1. Alineación de fachada. La alineación de fachada ha de coincidir con la alineación vial; lateralmente se alcanzarán con la edificación los linderos de la parcela.

2. Fachada mínima. La dimensión de línea de fachada perteneciente a una misma parcela será de seis metros (6m). Cuando la parcela diese frente a dos viales continuos formando esquina o chaflán, bastará que esta condición se cumpla en cualquiera de sus frentes.

En el caso de parcelas que presenten formas irregulares, la dimensión mínima se referirá al punto de menor sección paralela al vial.
Las parcelas con fachada inferior a la mínima comprendidas entre dos edificaciones existentes o entre edificación existente y vial, serán edificables, salvo que su fachada sea inferior a cuatro metros (4m), en cuyo caso solamente serán edificables como ampliación de las colindantes.

3. Profundidad edificable. Se establece una profundidad máxima edificable de dieciocho metros (20m).
Si esta condición no fuese posible de cumplir, la manzana se considerará totalmente edificable.
Los espacios libres interiores de manzana serán edificables es su totalidad en planta baja. En este caso la cubierta será plana.

4. Parcela. La parcela mínima edificable será de noventa metros cuadrados (80m2.), salvo si se trata de un solar entre edificaciones, en que se admitirá una superficie mínima de sesenta metros cuadrados (60m2.).

5. Altura máxima y número tope de plantas. La altura máxima edificable se fija en diez metros cincuenta centímetros (8,00m.) sobre la rasante de la acera, y el número tope de plantas tres (2), es decir planta baja y un piso superior. Permitiéndose los torreones par acceso a la terraza del edificio o como complemento estético de éste, siendo su superficie, en todo caso, no habitable.

6. Usos. Se entiende por usos permitidos aquellos cuya implantación esté admitida en la zona, y que son: Vivienda, residencial público, administrativo y de oficinas, comercial, bares y restaurantes, espectáculos y locales de reunión, equipamientos e infraestructuras, así como el industrial, según la definición que del mismo se contiene en el artículo 12.2 de estas Normas.

ARTÍCULO 31º. ZONA DE EDIFICACIÓN ADOSADA: CONDICIONES DE VOLUMEN Y USOS.

1. Se permiten los siguientes tipos de edificación: Vivienda en hilera de 1 planta, Vivienda en hilera en Duplex y Viviendas colectivas.

2. La parcela mínima edificable será de 500 m2.

3. La superficie total edificada para cada manzana, será índice máximo de techo sobre parcela neta de 0,75 m2/m2.

4. La edificación ocupará como máximo un 60 % de la superficie de la parcela.

5. Las edificaciones guardarán nos retranqueos mínimos de 3 m. A fachada y el resto de los linderos, pudiendo dejar pasos peatonales entre edificaciones de 3 m. de anchuras.

6. La altura máxima de edificación será de 2 plantas, incluida la planta baja, con una altura máxima de coronación de 8,00m. medidos desde el nivel del terreno en el punto medio de la fachada hasta el plano inferior del último forjado. Se permiten los torreones para acceso a la terraza del edificio o como complemento estético de éste, siendo su superficie, en todo caso, no habitable.

7. Se permite la construcción de sótanos, siempre que se tenga la ventilación suficiente para el uso a que se destinen, y la altura libre no sea inferior a 2 m.

8. No se permitirán balcones ni voladizos, sobresaliendo de la línea de retranqueo mínimo de 3m.

ARTÍCULO 32º A. ZONA DE EDIFICACIÓN AISLADA EN LAS MANZANAS CON ESTA TIPOLOGÍA DE EDIFICACIÓN ASÍ ASIGNADAS POR LAS NN.SS. DE 1990: CONDICIONES DE VOLUMEN Y USOS.

1. Se permiten los siguientes tipos de edificación: Vivienda aislada, Vivienda pareada, adosada por algún cuerpo, edificación con la vivienda continua.

2. La parcela mínima edificable será de 400 m2.

3. Índice máximo de ocupación 60% de la superficie de la parcela.

4. La edificabilidad total sobre parcela neta será de 1 m2/ m2

5. Las edificaciones guardarán unos retranqueos mínimos de 3m. a fachada y al resto de los linderos.

6. La altura máxima de edificación será de 2 plantas, incluida la planta baja, con una altura máxima de coronación de 8,00 m. medidos desde el nivel del terreno en el punto medio de la fachada hasta el plano inferior del último forjado. Se permiten los torreones, por encima de esta altura de coronación, para acceso a la terraza del edificio o como complemento estético de éste, siendo su superficie en todo caso, no habitable.

7. Se permite la construcción de sótanos, siempre que se tenga la ventilación suficiente para el uso a que se destinen, y la altura libre no sea inferior a 2 m.

8. No se permitirán balcones ni voladizos, sobresaliendo de la línea de retranqueo mínimo de 3m.

ARTÍCULO 32º. B. ZONA DE EDIFICACIÓN AISLADA EN EL SECTOR DE AMPLIACIÓN DE SUELO DE LA PRESENTE HOMOLOGACIÓN Y SECTOR BENFIS PARK EN SU TOTALIDAD: CONDICIONES DE VOLUMEN Y USOS.

1. Se permiten los siguientes tipos de edificación: vivienda aislada, vivienda pareada, adosada por algún cuerpo, edificación con la vivienda contigua.

2. La parcela mínima edificable será de 400 m2.

3. Índice máximo de ocupación 35% de la superficie de la parcela.

4. La edificabilidad total sobre parcela neta será de 0,34 m2/ m2.

5. Las edificaciones guardarán unos retranqueos mínimos de 3m. a fachada y al resto de los linderos.

6. La altura máxima de edificación será de 2 plantas, incluida la planta baja, con una altura máxima de coronación de 8,00m. medidos desde el nivel del terreno en el punto medio de la fachada hasta el plano inferior del último forjado. Se permiten los torreones por encima de esta altura de coronación, para acceso a la terraza del edificio o como complemento estético de éste, siendo su superficie, en todo caso, no habitable.

7. Se permite la construcción de sótanos, siempre que se tenga la ventilación suficiente para el uso a que se destinen, y la altura libre no sea inferior a 2m.

8. No se permitirán balcones ni voladizos, sobresaliendo de la línea de retranqueo mínimo de 3m.

CAPITULO 5º. RÉGIMEN DEL SUELO NO URBANIZABLE.

ARTÍCULO 33º. ÁMBITO Y CATEGORÍAS.

1. Aquellos terrenos del Término Municipal cuyo valor se cifra en su aprovechamiento agrícola, forestal o paisajístico y cultural, o por no ser necesarios para usos urbanos. Por estas razones son excluidos del desarrollo urbano por estas Normas y potenciado estos aprovechamientos y medidas de protección.

2. Quedan grafiadas en plano de clasificación de suelo:

Suelo No Urbanizable especialmente protegido para Red Primaria de dotaciones, infraestructuras y cauces. Constituyen estos terrenos aquellas áreas de Suelo no Urbanizable de protección de comunicaciones en las zonas de contacto, afección, servidumbre y reserva de las vías de tráfico interurbano, canales, cauces fluviales, de suministro de energía, instalaciones insalubres, etc…, en las que el mantenimiento , funcionamiento, posible crecimiento y protección higiénica requiere de un total control en una zona de influencia.

Suelo No urbanizable de especial protección. Constituye este tipo de terreno el área de suelo correspondiente al Cabezo de Benferri, el único monte de todo el Término Municipal, donde se ha previsto un parque municipal y la repoblación del mismo, en lo posible, con especies autóctonas. Esta zona se considerará preservada de cualquier nueva edificación.

Suelo No Urbanizable Común. El Resto.

ARTÍCULO 34º. RÉGIMEN GENERAL DEL SUELO NO URBANIZABLE.

Ley 8/90 de 25 de Julio, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoración del Suelo.

– Art 5:«Los terrenos clasificados por el Planeamiento Urbanístico cono Suelo No Urbanizable, o denominación equivalente atribuida por la legislación autonómica, no podrán ser destinados a fines distintos del agrícola, forestal, ganadero, cinegético y, en general, de los vinculados a la utilización racional de los recursos naturales, conforme a lo establecido en la legislación que los regule, sin perjuicio de lo establecido en el Art. Siguiente.»

– Art. 6: «Las construcciones e instalaciones autorizables en este tipo de suelo serán las que se determinen en la legislación aplicable. En todo caso habrá de garantizarse la preservación del mismo del proceso de desarrollo urbano.»

Régimen General del Suelo No Urbanizable:

Ley 4/1.992 de la Generalitat Valenciana sobre Suelo No Urbanizable y Ley 2/1.997 de 13 de Junio.

– Art. 4: «Delimitación del contenido urbanístico del derecho de propiedad: La clasificación con especificación de la sujeción o no a especial protección, y, en su caso, calificación del suelo no urbanizable vinculan los terrenos a los correspondientes destinos y usos, definen la función social de la propiedad de os mismos, delimitando el contenido de este derecho.»

Deberes y Facultades de los propietarios.

Art. 5 y 6 de la Ley 4/1.992 de la Generalitat Valenciana de Suelo No Urbanizable.

– SUELO NO URBANIZABLE COMÚN:

· Facultades:

a) Realización de actos de uso y disposición precisos para la utilización y explotación agrícolas, ganaderas, forestal, cinegética o análoga de los terrenos que no transformen su estado o características fundamentales.
nbsp;      b) Realización de obras, construcciones e instalaciones destinadas a los fines citados en el punto anterior y permitidos en la ordenación urbanística.

· Deberes:

a) Destinar el suelo al uso previsto en la ordenación urbanística, manteniéndolo y mejorándolo en lo legalmente exigible.
b) Conservar y mantener el suelo y su masa vegetal en la condiciones precisas para evitar riesgo de erosiones, incendios o pueda atentar contra la seguridad pública o medioambiental y pueda producir daños a terceros o al interés general, realizando las obras y plantaciones necesarias para cumplir este fin.
c) Abstenerse de realizar cualquier actividad o acto que tenga efectos de contaminación.
d) Permitir las acciones administrativas que estén encaminadas a la preservación del medio ambiente, con las limitaciones lógicas contempladas por la legislación vigente. El incumplimiento de estos deberes de propiedad establecidos. Facultará a la Administración a expropiar los terrenos correspondientes.

– SUELO NO URBANIZABLE ESPECIALMENTE PROTEGIDO:

Esencialmente integra el contenido urbanístico de la propiedad del suelo no urbanizable especialmente protegido, las facultades y deberes definidos por la ordenación específica de la especial protección definida en el Planeamiento.

Fundamentalmente coincide con los conceptos definidos en el punto anterior, en el suelo no urbanizable común, ciñéndose a las características de la especial protección que le afecte. En cuanto a los suelos de protección de dotaciones, cauces e infraestructuras. En cuanto al suelo de especial protección de El Cabezo, por ser propiedad municipal, se preservará el mismo de cualquier uso que no sea de Zona Verde Dotacional.

ARTÍCULO 35º. DESARROLLO MEDIANTE INSTRUMENTO DE PLANEAMIENTO.

1. La ley 4/92 prohíbe la reclasificación directa de suelo No Urbanizable a Suelo Urbano, con las salvedades previstas en las disposiciones 1ª 2ª de la misma y con requisitos que en ellas se acogen.

2. Todo acto de parcelación o segregación de terrenos en suelo no urbanizable estará sujeto a la obtención de licencia municipal previa, de acuerdo a las nuevas disposiciones de la Ley 2/1997.

ARTÍCULO 36º. ACTIVIDADES SUJETAS A LICENCIA Y A AUTORIZACIÓN PREVIA.

SUJETAS A LICENCIA

A partir de la entrada en vigor de la Ley, los ayuntamientos podrán conceder directamente licencia para instalaciones agropecuarias que no requieran la realización de obras permanentes de arquitectura (Artículo 12). SUJETAS A AUTORIZACIÓN PREVIA.

1. La Ley 4/1992 y la Ley 2/1997 exigen la obtención de autorización previa para los siguientes usos y actividades:

– Vivienda familiar.
– Almacenes agrícolas, ganaderos, forestales o cinegéneticos.
– Instalaciones agropecuarias, forestales y cinegéneticos.
– Canteras y extracción de áridos.
– Servicios vinculados a las carreteras.
– Servicios vinculados a instalaciones de ocio, deporte, científicas y de recreo.

2. La autorización previa la concederá la Consellería de Obras Públicas Urbanismo y Transportes.

3. La citada autorización previa deberá solicitarse directamente en la Consellería de Obras Públicas Urbanismo y Transportes.

4. Características fundamentales que deberán reunir cada uno de los usos y actividades sujetos a autorización previa:

a) Vivienda familiar (Artículo 1 Ley 2/1997).
– Superficie mínima de la parcela=10.000 m2.
– Ocupación máxima= 2% de la superficie.

«Se podrá construir una vivienda aislada en la finca cumpliendo los siguientes requisitos:

1º) Los edificios se situarán en zonas y bajo condiciones expresa y justificadamente previstas en el planeamiento urbanístico. La ordenación de cada una de las unidades geográficas homogéneas en las que se prevea mayor presencia de diseminados residenciales de carácter rural, se hará mediante Plan Especial.
El Plan ordenará este uso atendiendo a la aptitud del terreno para albergarlo, ponderando su capacidad y, especialmente, su vulnerabilidad, así como el impacto ambiental de las construcciones. Dicha ordenación será coherente con la estrategia general de ocupación del territorio, evitando la consolidación de núcleos cuyas características sean urbanas. El planteamiento dispondrá medidas para preservar y mejorar el paisaje, salvaguardando los cauces naturales, las redes de caminos rurales, la estructura parcelaria histórica y los usos rústicos tradicionales del suelo propios de área territorial identificada.

2º) Se permitirá edificar en fincas legalmente parceladas que tanto en la forma como en la superficie, abarquen la mínima exigible según el planeamiento. La fijación por el Plan de ésta y otras determinaciones de análoga finalidad ha de perseguir los objetivos territoriales expresados en el párrafo anterior.

3º) La superficie ocupada no excederá nunca un dos por ciento de la finca; el resto de ella habrá de estar y mantenerse en explotación agraria efectiva o con plantación profusa de arbolado, o bien, ser precisamente destinada a los usos concretos previstos por el Plan por su mejor compatibilidad con los potencialmente preferibles para cada unidad geográfica. No obstante, el Plan puede permitir servicios complementarios de la vivienda familiar, sin obra de fábrica sobre rasante natural, cuya superficie no exceda la construida. Las autorizaciones y licencias motivarán expresamente la concurrencia de estas condiciones.

4º) Se exigirá suficiente previsión del abastecimiento de agua potable y completa evacuación, recogida y depuración de los residuos, así como los demás servicios que sean estrictamente precisos. Se exigirá la licencia municipal de obras para la acometida de la vivienda a la red pública de suministro da agua.

5º) La posición y acabado del edificio han de ser acordes con su carácter aislado y rural, armonizando con el ambiente conforme a las reglas que el Plan determine para integrar las nuevas construcciones en las tipologías tradicionales de la zona o más adecuadas a su carácter.

En todo caso, la finca deberá quedar afectada con inscripción registral de la vinculación de la total superficie real a la construcción, que exprese las concretas limitaciones a su divisibilidad y edificabilidad impuestas por la autorización previa de la vivienda.»

b) Almacén agrícola, ganadero o forestal. (Artículo 11).

Están sometidos a las mismas condiciones urbanísticas (superficie mínima, ocupación de parcela, etc…) que las viviendas familiares. No obstante, para casos específicos y suficientemente justificados, podrán eximirse de su cumplimiento si obtuvieran informe favorable de la Consellería de Agricultura.

c) Instalaciones agropecuarias que requieran obras permanentes de arquitectura (Artículo 12).

– Se hayan sometidos también a las mismas condiciones urbanísticas que las definidas para viviendas familiares, pudiendo eximirse de ellas si obtienen informe favorable de la Consellería de Agricultura.

– Cuando no requieran la realización de obras permanentes de arquitectura, los ayuntamientos podrán conceder la licencia directamente, sin necesidad de autorización previa.

d) Canteras y extracción de áridos o tierras (Artículo 13).

– Requerirán autorización previa a la licencia municipal, sometiéndose al compromiso de realizar trabajos correctores de su incidencia sobre el territorio, así como la previa declaración de Impacto Ambiental y Autorización de Actividades Calificadas.

e) Servicios vinculados funcionalmente a las carreteras y que estén previstos en el proyecto de la carretera o en un Plan Especial (Artículo 14).

– Deben estar previstos expresamente en la Ordenación específica de la carretera. En otro caso requerirán la previa declaración de su interés comunitario.

f) Las edificaciones destinadas a servicios vinculados a deportes, ocio, recreo y fines científicos se ajustarán a las mismas condiciones y edificabilidad que las especificadas para la obtención de Declaración de Interés Comunitario.

g) Estaciones de suministro de carburantes (Artículo 14). Las estaciones de suministro de carburantes requerirán autorización previa, así como informe favorable de la administración titular de la vía, previa a la licencia municipal. Para todo lo anterior, se ceñirá a lo especificado en los artículos 13 y 14 de Ley 4/1992 de la Generalitat Valenciana.

ARTÍCULO 37º. ACTIVIDADES SUJETAS A PREVIA DECLARACIÓN DE SU INTERÉS COMUNITARIO (procedimiento ordinario). (Artículos 16 a 19).1. La declaración de interés comunitario atribuye un uso o aprovechamiento determinado en suelo no urbanizable, valorando para ello una serie de circunstancias, recogidas en el artículo 16.2 de la Ley 4/1992 de la Generalitat Valenciana.

2. La declaración de interés comunitario se otorgará por plazo determinado, nunca superior a treinta años, obligando al promotor a pagar al Ayuntamiento el correspondiente canon de aprovechamiento urbanístico y a cumplir los compromisos que en cada caso se establezcan según indica el artículo 16 de la Ley 4/92.

3. Estarán sujetas a ella las actividades mineras, industriales y terciarias recogidas en los artículos 17, 18 y 19. Como características fundamentales de las mismas destacan:

a) Actividades mineras (Artículo 179. Incluye todo tipo de actividad regula en la legislación de minas, con excepción de las canteras. Estarán exentas del pago de canon de aprovechamiento urbanístico y de las reglas sobre plazos previstas con carácter general en la Ley.

b) Actividades industriales (Artículo 18). La Ley 4/1992 sólo admite para terrenos que se encuentren a más de 5 kilómetros de suelo con calificación urbanística apta para albergar la industria propuesta.

En todo caso, deberán referirse a alguna de las siguientes actividades:

– Industrias de baja rentabilidad por unidad de superficie que precise dedicar gran parte de ésta a depósito, almacenamiento o secado de mercancías al aire libre, en recinto que, en todo caso, deberá cercarse adecuadamente y, como regla general mediante pantalla vegetal.

– Industrias calificadas que, por exigencia de la normativa que las regule, deban ubicarse alejadas de zona residencial o urbana.

– Industrias de transformación y comercialización de productos del sector primario, que convenga emplazar cerca del origen de la materia prima.

– En todos los casos se regirá por los usos permitidos en las diferentes categorías de suelo.

c) Actividades terciarias (Artículo 19). Sólo se admitirán las solicitudes referidas a los usos y actividades indicadas en el artículo 19 (hoteles situados a más de 5 kilómetros de suelo urbano o urbanizable, camping, instalaciones recreativas, deportivas, culturales, sanitarias, funerarias, científicas, de telecomunicaciones, depósitos, otras instalaciones de servicio de las carreteras, …con necesidad de emplazamiento en suelo no urbanizable, y siempre que se localicen en lugares idóneos para la ordenación del territorio).

d) La documentación a aportar para la solicitud de Declaración de Interés Comunitario para Actividades Industriales y Productivas se ceñirá a lo explicitado en el art. 18 de la Generalitat Valenciana.

4. Las solicitudes de declaración de interés comunitario para una actividad se presentarán directamente ente los Servicios Territoriales de Urbanismo, según se indica en los arts. 16, 17, 18 y 19 de la Ley 4/92 de la Generalitat Valenciana.

5. La declaración de interés comunitario de una actividad es competencia de la Consellería de Obras Públicas Urbanismo y Transportes.

6. Condiciones de Edificabilidad para DECLARACIÓN DE INTERÉS COMUNITARIO.

– Parcela mínima = 5.000 m2.
– Ocupación máxima = 20%.
– Altura máxima = 2 plantas o 7 m.
– Separación a lindes > ó = 10 m.
– Separación a fachada > ó = 10 m.
– Edificabilidad < ó = 0,2 m2/m2.
– Se permitirá excepcionalmente una altura máxima de 10m. ó 3 plantas en aquellas construcciones que por su uso específico lo requieran, tales como silos, torres de oteo y vigilancia, anidación de aves, campanarios, palomares, antenas, depósitos, etc…

ARTÍCULO 38º. ACTIVIDADES SUJETAS AL PROCEDIMIENTO EXTRAORDINARIO (ACTUACIONES INTEGRALES). Previsto en el Art. 20.

1. Todas aquellas actividades industriales o terciarias que : precisen la ocupación de una superficie mayor de cuatro hectáreas; cuenten con más de ocho mil metros cuadrados de construcción; o requieran la ejecución de unos accesos propios con más de mil metros lineales de desarrollo, deberán obtener la declaración de interés comunitario regulado en el artículo 20.

2. La declaración de interés comunitario para actuaciones integrales se otorgará en estos casos mediante acuerdo del Gobierno Valenciano, tras la instrucción del correspondiente procedimiento, cuyos trámites esenciales son:

a) Presentación de la solicitud por los promotores de la actividad, directamente ante los Servicios Territoriales de Urbanismo, acompañada de la documentación indicada en el Art. 20.2 de la Ley 4/92 de la Generalitat Valenciana.

b) La Consellería de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes podrá no admitir a trámite aquellas iniciativas cuyo impacto territorial o social sea inconveniente o inoportuno.

c) Se someterá a información publica por el plazo mínimo de un mes. Simultáneamente, se convocará concurso para la presentación de iniciativas alternativas.

d) Se concederá audiencia a los municipios afectados, dando la adecuada intervención a los organismos estatales y autonómicos con competencia sectorial.

e) La propuesta o propuestas presentadas se someterán a Declaración de Impacto Ambiental por la Consellería de Medio Ambiente.

f) Instruido el procedimiento, se redactará Propuesta de Resolución, que será elevada al Gobierno Valenciano por el Conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes.

g) El Gobierno Valenciano adoptará acuerdo declarando el interés comunitario de la actividad y aprobando las actuaciones propuestas.

h) La ejecución de las actuaciones integrales requerirá la formalización de las cesiones de terrenos y la obtención de la licencia o licencias urbanísticas precisas.

3. La adjudicación del concurso puede ser a favor de un promotor distinto del que inició el procedimiento, y que formalice un proyecto más ventajoso para el interés público.

4. Las actuaciones contempladas en el artículo 20 estarán exentas de la limitación en el plazo de vigencia de la atribución del uso y aprovechamiento, así como del pago del canon de aprovechamiento urbanístico.

ARTÍCULO 39º. AUTORIZACIÓN PREVIA: TRAMITACIÓN.

La autorización previa deberá solicitarse directamente en la Consellería de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes.

La solicitud deberá acompañarse de:

– Planos de situación y superficie de la finca.
– Superficie ocupada por la construcción y descripción de sus características.
– Copia de los títulos de propiedad.
– Compromiso de afección real de la total superficie de la parcela a la edificación proyectada.

LICENCIA DE OBRAS. Una vez obtenida la autorización urbanística de la C.T.U., el Ayuntamiento podrá conceder licencia.

Se solicitará la misma acompañando Proyecto Técnico realizado por técnico competente y visado por su Colegio Profesional.

El Proyecto deberá responder a las condiciones explícitas en la solicitud de autorización previa de la C.T.U.

ARTÍCULO 40º. CONDICIONES DE EDIFICACIÓN.

Como concepto general y salvo las determinaciones más restrictivas de las Normas Particulares, las condiciones de las edificaciones son las siguientes:

– Altura máxima autorizada = dos plantas ó 7 metros.
– Ocupación de parcela = ocupación máxima por las construcciones del 2% de la superficie de la parcela neta.
– Retranqueos = 5 m. A lindes.
– Vallado de fincas = se podrá adoptar cualquier solución, siempre que no se sobrepase un altura de 2,00 m.
y no se utilicen elementos potencialmente peligrosos, como espinos, vidrios,…y que no sea opaco. Este cerramiento se deberá separar:

– 5 metros a eje de caminos
– 5 metros a cauces, ríos, embalses,…

Artículo 1.3 Ley 2/1997

«3º) La superficie ocupada no excederá nunca un dos por ciento de la finca; el resto de ella habrá de estar y mantenerse en explotación agraria efectiva o con plantación profusa de arbolado, o bien, ser precisamente destinada a los usos concretos previstos por el Plan por su mejor compatibilidad con los potencialmente preferibles para cada unidad geográfica. No obstante, el Plan puede permitir servicios complementarios de la vivienda familiar, sin obra de fábrica sobre rasante natural, cuya superficie no exceda la construida. Las autorizaciones y licencias motivarán expresamente la concurrencia de estas condiciones.»

ARTÍCULO 41º. SANEAMIENTO Y SERVICIOS. CONDICIONES ESTÉTICAS.

1. Se deberá justificar, en la solicitud de autorización previa y de licencia, y en función del tipo de construcción, el abastecimiento de agua, depuración o evacuación de vertidos, acceso y suministro, pudiendo el Ayuntamiento o la C.T.U. de forma razonada, modificar las soluciones propuestas, en particular la depuración de vertidos, condicionando la concesión de autorización o licencia al ajuste de intenciones o proyecto en base a estas modificaciones.

«4º) Se exigirá suficiente previsión del abastecimiento de agua potable y completa evacuación, recogida y depuración de los residuos, así como los demás servicios que sean estrictamente precisos. Se exigirá la licencia municipal de obras para la acometida dela vivienda a la red pública de suministro de agua.»

2. Cualquier instalación existente o de nueva construcción se deberá integrar en el entorno, procurando que por su diseño, elección de materiales, color, etc…, por rodearse de arbolado y ocultar se presencia se adecuación al medio sea lo mayor posible.

«5º) La posición y acabado del edificio han de ser acordes con su carácter aislado y rural, armonizando con el ambiente conforme a las reglas que el Plan determine para integrar las nuevas construcciones en las tipologías tradicionales de la zona o más adecuadas a su carácter.»

ARTÍCULO 42º. ESTUDIOS DE IMPACTO AMBIENTAL.

En la tramitación de autorización previa, el Ayuntamiento o la C.T.U. podrá solicitar, si la edificación o instalación lo requiere, un estudio de Impacto Ambiental en el que justifique la preservación del medio ambiente.
En cualquier caso se estará a lo dispuesto por la Ley 2/1983 de 3 de Marzo de la Generalitat Valenciana sobre Impacto Ambiental, desarrollada por su Reglamento (Decreto 162/90 de 15 de Octubre de la Generalitat Valenciana por el que se aprueba el Reglamento para la ejecución de la Ley citada).

ARTÍCULO 43º. PARCELACIONES: PARCELACIÓN URBANÍSTICA.

Se considerará parcelación urbanística la división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes cuando pueda dar lugar a la constitución de un núcleo de población, en la forma en que éste se definirá posteriormente. (art 94 de la Ley del Suelo).

En suelo No Urbanizable no se podrán realizar parcelaciones aún cumpliendo con las superficies mínimas de segregación marcadas por la legislación agraria, que deforma encubierta pretendan fines urbanísticos, entendiendo por tales la variación del uso rústico que posean los terrenos.

Referente a parcelaciones sin fines urbanísticos conviene apuntar lo siguiente:

Todo acto de parcelación o segregación de terrenos en suelo no urbanizable o urbanizable no programado estará sujeto a la obtención de licencia municipal previa.

En ningún caso podrán ser autorizadas las parcelaciones o segregaciones de fincas en los supuestos siguientes.

Artículo tercero Ley 2/1997

«2. No podrán realizarse, ni autorizarse actos de división o segregación en fincas en contra de la legislación agraria.

A los efectos previstos en el artículo 25.b de la Ley Estatal 19/1995, de 4 de Julio -o disposición que la sustituya-, las divisiones de terrenos rústicos que, en lo sucesivo, den lugar a parcela inferior a la Unidad Mínima de Cultivo que se establezca por Decreto del Gobierno Valenciano, deberán cumplir las condiciones siguientes:

1º) No se permitirá reducir la cabida de las fincas de menor superficie que la mínima exigible para la edificación de vivienda familiar, ni menguar terreno de finca ya construida sin dicho mínimo o vulnerar las condiciones de indivisibilidad impuestas con motivo de una licencia o autorización urbanística.

2º) La licencia para dividir o segregar exigirá una superficie mínima en las parcelas resultantes de mayor extensión cuanto más se aumente el número de fincas respecto a las antes existentes. Si no aumenta el número de fincas, por haber simultánea agregación o colindantes de porciones segregadas, sólo se exigirá cumplir la regla 1ª anterior. Si el número final de fincas se aumenta en una, se exigirá en cada una de ellas una superficie mínima del doble de 5.000 m2 ; si se aumenta en dos, del triple de esta magnitud; y así sucesivamente.

3º) Se exceptúan las reglas procedentes para los actos de división resultantes de proyectos de obra pública, expropiación, programa para el desarrollo de Actuación Integrada o Declaración de Interés Comunitario, así como los justificados por concurrir sobre las partes de una misma finca diversa clasificación urbanística.

4º) En todo caso, no podrán autorizarse actos de división o segregación de fincas cuando deba presumirse legalmente que tienen un fin urbanístico por existir ya de hecho en los terrenos o encontrarse proyectada la instalación de infraestructura o servicios innecesarios para las actividades a que se refiere el artículo 5) apartado a), 1º de esta Ley o de carácter específicamente urbano, así como proponerse realizar o responder a un división fáctica que, por sus características, pudiera suponer un riesgo de formar núcleo urbano.

Las licencias y los instrumentos que las testimonien harán constar la condición indivisible de las fincas rústicas resultantes o la superficie mínima en que se pueden subdividir o segregar para evitar que por fraccionamiento sucesivo se eluda el cumplimiento de lo anterior.»

CAPITULO 6º. NORMAS PARTICULARES.

ARTÍCULO 44º. CONDICIONES PARTICULARES PARA EL SUELO NO URBANIZABLE COMÚN.

Se refiere al conjunto de terrenos destinados a cultivo y que constituyen la mayor parte del suelo no urbanizable del término municipal.

Su delimitación está grafiada en plano de designación de suelo.

a) Usos.- Los usos permitidos en esta zona serán los encaminados a proteger y potenciar el uso agrícola, ganadero, forestal o cinegético. También se permitirán los usos deportivos, recreativo y de ocio, ciñéndose en todo momento a las determinaciones definidas en los artículos anteriores.

Quedan prohibidos los siguientes usos:

– Industrial, salvo los permitidos en el punto anterior.
– Almacenes no agrícolas.

b) Construcciones.- Sólo se permitirán construcciones de ayuda y apoyo a los usos permitidos.

VIVIENDAS.

Para poder construir una vivienda unifamiliar anexa a la explotación se precisará:

– Parcela mínima = 10.000 m2.
– Altura máxima = dos plantas ó 7 metros.
– Ocupación = 2% sobre parcela bruta.
– Separación mínima a linderos = 5 metros.

OTRAS CONSTRUCCIONES:

Salvo las declaradas de Interés Comunitario que se regirán por las condiciones expresadas en el art. 6.6

– Parcela mínima = 10.000 m2.
– Altura máxima = 10 metros.
– Ocupación = 2% sobre parcela bruta.
– Separación mínima a linderos = 5 metros.

c) Caminos.- Sólo se podrá ensanchar caminos existentes o abrir cominos nuevos por razones justificadas de carácter agrícola referente a planes aprobados por la Consellería de Agricultura o por acceso a instalaciones permitidas.

d) Movimiento de tierras.- No se permitirán movimientos de tierras que no estén ligados a las condiciones definidas o cuya finalidad no sea la mejora de la explotación agrícola.

e) Se permitirá la construcción de refugios de labor con las siguientes limitaciones:

– Superficie máxima construida = 30 m2.
– Altura máxima = 3,5 metros.
– Separación a lindes = 3 metros.
– Parcela mínima = 2.000 m2 salvo informe favorable de la Consellería de Agricultura.

ARTÍCULO 45º. CONDICIONES PARTICULARES PARA SUELO NO URBANIZABLE DE ESPECIAL PROTECCIÓN.

En este suelo situado en el monte de El Cabezo, queda prohibido la construcción de cualquier tipo, excepto las destinadas a elementos del parque municipal, al que, dado su condición de terreno público, y su calidad paisajística ha sido destinado en el presente Planteamiento.

ARTÍCULO 46º. CONDICIONES PARTICULARES PARA SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN ESPECIAL A SISTEMAS GENERALES, CAUCES E INFRAESTRUCTURAS.

Esta protección se consigue marcando unas distancias mínimas de separación a estas instalaciones.

A) CARRETERAS.- Ley 6/1991, de la Generalitat Valenciana de 27 de Marzo.

a) Zonas establecidas:

1- De dominio público.- Zona destinada a la construcción, utilización y mantenimiento de vías y abarcará como mínimo la superficie necesaria para calzada, arcenes y elementos de protección medioambiental y funcionales. Vendrá delimitada por sendas líneas paralelas a la arista exterior (intersección del talud de desmonte, terraplén o muros de sostenimiento con el terreno natural) a las distancias siguientes:

Autovías…………………….5 metros.
Restantes carreteras…….3 metros.

En esta zona no se permiten más actividades y construcciones que las directamente ligadas a la construcción, conservación o explotación de la vía. Para hacer obras en esta zona se precisará autorización de la Administración Titular de la vía.

2- Zona de Protección.- Su misión es garantizar la seguridad vial, impidiendo que tengan lugar actuaciones que puedan ponerla en peligro, asegurar la disponibilidad de terrenos para actividades de mantenimiento de las vías o instalaciones de servicios anexos, y proteger los usos circundantes del impacto de las vías.

La anchura de esta zona, medida desde el borde de la calzada de:

En autovías………………….50 metros.
En vías rápidas……………..25 metros.
En las demás vías………….18 metros.

En esta zona no podrán realizarse obras ni se permiten más usos que aquellos que sean compatibles con la seguridad vial. No se permite en esta zona la nueva construcción de edificación alguna.

En las construcciones existentes podrán realizarse obras de reparación y mejora, previa autorización de la Administración propietaria de la vía, siempre que no se aumente el volumen o aumente el valor de la expropiación de la construcción.

3- Zona de reserva.- La aprobación de un proyecto que implique la ejecución de una nueva carretera o ampliación y mejora de un existente conllevará la aplicación de las determinaciones establecidas para las zonas de dominio y protección establecidas en este artículo.

Se prohíben todas las obras en estas zonas que puedan encarecer la expropiación, excepto las de cultivo agrícola y las de mera conservación de las edificaciones e instalaciones existentes.

b) Publicidad.- Sin menoscabo de lo determinado anteriormente en estas Normas, respecto a publicidad en carreteras se determina lo siguiente:

– Fuera de los tramos urbanos de las vías públicas que integren el viario en el Término Municipal, queda prohibido realizar publicidad en cualquier lugar visible desde la zona de dominio público, sin que esta prohibición de lugar a indemnización.

– No se considerará publicidad los carteles informativos autorizados por la Administración titular de la vía.

– Son carteles informativos:

* Los que indiquen lugares de interés turístico, poblaciones, urbanizaciones y centros importantes de atracción con acceso desde la carretera.

* Aquellos referidos a obras o actividades que afecten a la carretera.

* Aquellos exigidos por la Normativa Nacional o Internacional.

c) Edificios existentes.- Los edificios e instalaciones existentes en el interior de las zonas de protección delimitadas con arreglo a lo previsto en este artículo tendrán la consideración de «Fuera de ordenación» a los efectos previstos en estas Normas.

d) Accesos y cruces.- Será necesaria, en todo caso, la autorización previa de la Administración titular de la vía para el establecimiento de cruces de cualquier clase.

B) CANALES Y CONDUCCIONES DE AGUA.- Sólo se podrá edificar o vallar a un distancia mínima de 5 metros de estas instalaciones.

C) CAUCES PÚBLICOS.-Las márgenes están sujetas en toda su extensión longitudinal a una zona de servidumbre de 5 metros de ancho para uso público y a una zona de policía de 100 metros de anchura en la que se condicionará el uso del suelo y las actividades que se desarrollen. (art. 6 Reglamento del Dominio Público Hidráulico). Además se estas limitaciones, este Planeamiento ha regulado una zona de suelo de especial protección de 25 metros a cada lado del cauce donde no podrá realizarse ningún tipo de edificación.

D) LÍNEAS ELÉCTRICAS DE ALTA TENSIÓN.- Sólo se podrá construir o vallar a una distancia mayor de 5 metros respecto de la vertical del tendido.

E) INSTALACIONES INSALUBRES.- Se refiere este apartado a depuradoras, vertederos, etc…La zona de protección, en la que se requiere autorización previa es de 500 metros para cualquier tipo de edificación permitida a estas zonas.

BENFERRI, AGOSTO DE 1997

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